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投资乡村民宿,有哪些土地可以有效利用?

11 / 05 / 2021
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民宿是乡村旅游的重要构成业态,而乡村民宿土地的获取方式,一直是民宿投资者重点关注的议题,如何更好地推进落实各项土地政策,极大化盘活乡村闲置土地,具体有哪些土地可以用来建设或临建?小宅汇总整理了不同用地条件下的开发模式以供参考:

 

1.集体经营性建设用地

农村集体建设经营性用地,是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经营性建设用地,在符合规划和用途管制的前提下,可以进入城市的建设用地市场,享受和国有土地同等权利。

民宿投资者可通过直接投资或地区招商引资方式介入,企业单位、个人等与农村集体共同创办、联营联建等方式企业开发使用农村集体建设用地。

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2.乡村闲置公共公益设施用地(旧学校、祠堂、林场、老旧厂房等)

闲置公共公益设施用地主要分为三类:

第一类是农作季节性闲置。主要包括:土地、老房子、生产管理用房、农村公共活动场所;

第二类是产业和公益设施闲置,主要包括:衰落或退出后的厂房、乡镇及学校撤并后的校舍、废弃的水电站等设施;

第三类是政策限制闲置,主要包括如关停的厂房、被清退的畜牧水产养殖场等。

此类模式开发中的闲置公共公益设设施往往属于国有,权属单一,在开发的合法合规性有保障。

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3.空心村、农户自有住宅、闲置民房及宅基地

“自有居住用房用于民宿经营”是经营民宿的通用模式。

可以通过空心村改造,租用农户住宅改建、联建方式,可改造成民宿,也可用作休闲度假区配套。需注意,此模式下开发过程中民宿主应尽可能与本地村小组、村集体进行合作,以规避不必要的风险。

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4.点状供地

点状供地是近年来在国家乡村振兴中重点提到的土地获取方式,点状是相对于原来的片状而言。核心思路是按照建筑物和构筑物占地面积进行点状供地,按照建多少,转多少,增多少的原则,点状报批,按规划用地的用途,灵活使用。

点状供地是将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可只征不转,按租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。通俗点说,就是在一大片土地上,用多少土地指标,算多少容积率,通过散点或者带状供给建筑用地,而其他周边土地可以通过租赁的方式获得。

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该模式为乡村民宿用地发展提供了新的思路和探索,优点是用地效率高。浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式,将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地。

 

政策背景

近年来,随着全域旅游战略和乡村振兴战略的提出,在市场需求和政策供给双轮驱动下,用地政策问题成为土地管理和制度改革探索的热点和难点。

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2021年初农业农村部发布了《农村土地经营权流转管理办法》,自2021年3月1日期施行。

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2021年10月30日,农业农村部在《对十三届全国人大三次会议第7699号建议的答复》中明确表示,下一步将加快盘活农村闲置宅基地,提高土地利用效率

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2017年12月7日,原国土资源部、国家发展改革委发布《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》鼓励农业生产和村庄建设等用地复合利用:

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鼓励土地复合利用。围绕农业增效和农民增收,因地制宜保护耕地,允许在不破坏耕作层的前提下,对农业生产结构进行优化调整,仍按耕地管理。鼓励农业生产和村庄建设等用地复合利用,发展休闲农业、乡村旅游、农业教育、农业科普、农事体验等产业,拓展土地使用功能,提高土地节约集约利用水平。在充分保障农民宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下,探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地,按照规划要求和用地标准,改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。

 

小宅温馨提示:除了以上所列关于用地属性,和相应政策红利属于投资前的基础考量,此外,全面调查研判交易方、用地年限、土地红线、土地规模、村民利益等一系列因素也是不容忽视的哦~

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